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땅 투자 이렇게 하세요~~당진투자정보

사람마다 땅에 투자하는 방식과 물건은 다르겠지만 토지거래현황과 소유편중현상이 달라지지 않는 것을

보면 방법을 몰라 투자를 기피하는 사람들이 많은건 사실인것 같습니다.

정부가 공개하는 정보를 일정부분만 잘 활용해도 확실한 잣대로 성공투자를 할 수 있습니다.

시세차익을 노리고 토지를 산다면 이렇게 분석하고 투자하세요.

 

일단, 정부의 국토개발정책의 방향을 가늠하고 유망투자지역을 선별합니다. 2~3곳 정도..

지역을 선별할때는 '제4차국토종합계획도' 에서 거점도시 성격의 산업과 물류가 교차하는 지역으로 

기업, 물자와 인구가 집적되며 정부의 정책과 예산이 지원되는 도시를 선택합니다.(평택, 당진, 새만금 정도?)

지역 선택의 주요지표는 도시기본계획을 통해 확인이 가능한데, 도시기본계획이 수립되지 않는 인구10만

미만의 도시는 무조건 제외하고..

 

1. 도시기본계획상 도시기본구상-목표연도의 인구계획과 인구증가율(과거 5년-통계연보로 확인)

2. 토지이용계획(개발가능지 분석-토지적성평가도-용도별 입지배분계획-관리지역 세분-시가화예정용지 및 

    시가화용지 확인)

3. 기반시설계획(도로/철도/항만 등 교통망계획)

4. 경제·산업계획(관광/산업개발계획 및 현황)

5. 재정 및 주요사업계획(연차보고서=예산집행계획 및 현황- 해당지자체홈피 또는 국토해양부에서 열람)

 

위의 매뉴얼대로 충남 당진 지역의 투자유망지역을 선별해 봅니다.

당진은 충남에서 가장 떠오르는 지역으로 전국인구증가율 상위에 랭크된 시승격 예정도시입니다.(올 8월 목표)

유망 투자지역을 '2025 당진도시기본계획' 으로 분석해 보겠습니다.

 

일단, 주요개발축 입니다.

 

그림에서 보듯 중심도시인 당진읍을 기점으로 철강단지가 있는 송악과 송산이 주개발축이고 동남쪽으로 신평, 합덕,

면천과 북으로 석문공단 방향이 부개발축이라는걸 알 수 있습니다. 도시기본구상도는...

 

 

이와 같은데  큰지도로 보지않으면 포인트를 잡기가 어렵지요? 그래서 토지이용계획으로 넘어가보면,

 

위 그림은 용도지역 현황도 입니다. 좌하단에 범례를 통해 용도지역의 분포를 알 수 있고요, (여기서 당진군의 전체지도

를 눈에 익혀놔야 포커스를 맞출 수 있을겁니다)

 

 

 또 위의 그림은 국토부의 토지적성평가기준으로 평가한 개발가능지 분포도 입니다. 이 그림을 통해 투자유망지인

저평가지역- 즉, 개발가능지역과 개발억제지역 을 어느정도 파악할 수가 있는 겁니다. 다음은 토지적성평가도ㅡ.

 

이 도면을 보고 유망지를 분석하려면 등급별 평가기준을 알아야 합니다.(4, 5등급이 개발적성)

 

개발적성과 농업적성, 보전적성 으로 나뉘며 평가지표는 토지적성평가지침을 통해 공부할 수 있습니다. 따라서,

토지적성평가도에서 붉은 색으로 표기된 지역이 개발적성이 높아 가격상승이 두드러진걸 알 수 있습니다.

아래표는 도시지역으로 편입 대상지인 시가화예정용지 지정계획입니다.

 

 이와 같이 시가화예정용지는 주거형, 상업형, 공업형, 복합형으로 분류하고 단위는 ha 또는 ㎢로 표기됩니다.

1ha는 10,000㎡ (약 3000평)이고, 1㎢는 1,000m×1,000m 이니 1백만㎡로 약 30만평이 조금 넘는 규모입니다.

위의 신평면 거산리 11.1ha 는 약 33,500 평 정도가 시가화예정용지로 지정된다는 내용입니다.

이 지역을 위성으로 보면,

 

여기가 되겠네요.. 당진IC에서 약 4km 거리의 거산리 일대를 시가화예정용지로 지정하겠다는 계획입니다. 그러나

토지가 과연 시가화용지가 돼야지만 꼭 좋은 걸까요? 정부는 현재 지방정부에 도시개발의 권한을 상당부분 이양해

자체개발과 기업의 참여를 유도(제3섹터방식-민관합동)하고 있기 때문에 수용의 리스크는 적다 할수 있지만 

'공익사업'으로 개발방식이 변경되면 수용이 될 위험도 있기 때문에 지자체의 정책 동향을 세밀히 살펴 투자를

해야합니다.

 

그 외, 교통망 계획과, 경제/산업 계획 및 재정은 해당관청의 홈페이지를 통해 확인 할 수 있으며 마지막으로  권역별 주요사업계획을 살펴보면,

 

① 당진읍 = 중심도시권으로 당진~송악~중흥리~황해경제자유구역~아산산단 으로 이어지는 행정,업무,경제,교육

    등의 중심지 위상의 개발. 

② 합덕읍, 우강면 권역 = 합덕/순성테크노폴리스, 합덕일반산업단지 등 170만평 개발. 우강면 도시개발사업, 서해선복선

    전철역사 설치. 합덕제 재건, 솔뫼성지, 합덕성당 등 성지순례체험프로그램 개발.

③ 면천, 순성 권역 = 합덕/순성테크노폴리스로 합덕읍과 연계한 남부거점도시 육성. 면천읍성 복원, 대전~당진간고속도로,

    외곽순환도로 등.

④ 송악, 송산 권역 = 송악테크노폴리스, 황해경제자유구역(송악지구), 송산일반산업단지 등 신규산업단지 및 배후주거지구.

    철강산업단지 및 당진항 개발에 따른 이주수요 배후

⑤ 석문지구 = 석문국가산업단지 개발, 왜목마을, 마리나리조트, 도비도,난지도 관광개발, 국도38호선 확장으로 각지구 연계. 

⑥ 고대,대호지,정미 권역 = 석문산단 배후지구의 기능, 당진~대산간 고속도로 건설 정미IC 개발, 외곽순환도로

    (지방도647호선) 연계체계 구축 등.

 

이상과 같이 요약할 수 있으며  개발프로젝트별로 진행 과정은 지자체의 홈피를 통한 공지/공람이나 국토부가 고시/공고하는 도면과 공청회 등으로 추가적인 정보를 얻을 수 있습니다.

당진은 현재 소문난 지역은 수도권 못지않게 토지가격이 상승해 있으므로 현 싯점에서의 토지투자는 부개발축의 용도변경 대상의 농지 또는 산지의 투자를 추천합니다. 단, 당진에서 임야투자일 경우

평균경사도는 25도 이하와 표고는 50m를 넘지 않는 한도내에서 투자해야 산지전용허가를

온전하게 받을 수 있습니다.

 

요점정리 : 땅을 사는 거의 대부분의 사람들이 관할 지자체의 도시계획을 신경을 안쓰는 경우가 많은데 과학적인 투자를 터부시 하는 겁니다. 물론, 대충 투자해도 운이 좋으면 잘되는 경우도 있겠지만,

어떤 투자든 갈수록 경쟁이 심화되고 리스크도 많습니다. 요행을 바라고 투자하는 경우는 확률적으로도

성공률이 낮다는건 상식입니다. 도시계획에 눈을 뜬다면 중개업자의 말에 현혹되지 않고 소신껏 매물을 분석하고

비교적 정확한 결정을 흔들림없이 내릴 수 있으며, 그만큼 성공확률 또한 높아 집니다.

그걸 인지하고 방법을 습득하면 다소 시간이 걸릴지라도 원하는 만큼의 수익을 거머쥘 수 있다고 자신합니다.

 

당진을 찾는 투자자들은 수도권에 밀려내려와 충남의 일개 군지역의 땅값이 수도권 못지않게 비싸다는데 다들 놀랩니다. 당진의 요지는 이미 고수들이 선점해 가수요자들에겐 그림의 떡이니 부개발축의 신설도로와 도시기본계획에 나와있는 개발계획의 주민설명회 등의 정보를 통해 끊임없이 연구하는 자세와 발품이 필요합니다. 

늦었다고 생각하는 사람들은 끝까지 못할 것이고, 나름 틈새를 찾아 꾸준히 정보를 얻고 연구, 분석하는 투자자에게는 항상 문이 열려있는 지역이 바로 당진입니다. 아직도 신선하고 가치높은 매물을 발굴할 수 있습니다.

단, 원칙을 알고 투자 한다는 전제하에서 말입니다. 

당진을 선호하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다.

★ 매주 금요일.토요일 당진시 개발지 투자회원 답사 진행중입니다 

    누구나 참석 가능하며 소액 투자자 환영합니다

    당진토지답사란 참조 하시고 24시 상담 받습니다

상담.문의.문자 : 010 - 2002 - 9300